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    競売の用語集

住宅ローンの返済が出来ず、裁判所から届いた通知や。突然届けられる案内。耳慣れない言葉に戸惑うのではないでしょうか。解らないことがたくさん出てくると、不安、焦りが一層つのるものです。そんなとき、用語がわかるだけでも、気持ちは全く違います。そんな時にこの任意売却・競売用語集をご活用ください。






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執行官による現況調査
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「執行官による現況調査」通知書面の例
 債権者からの申し立てによって競売の手続きが開始されると、裁判所の命令を受けた「執行官」と「評価人」が不動産の調査にやって来ます。
 指定された日時に立ち会わなければ、解錠されたうえで調べられることになりますから、居留守を使っても無駄です。

平成**年(ケ)第***号

平成**年*月**日


○○ ○○ 殿 □□□地方裁判所
執行官 △△ △△
電話 03-1234-5678
FAX 03-1234-6789

現況調査について (通知)


  債 権 者   株式会社住宅債権回収管理機構
  債 務 者   ○○ ○○
  所 有 者   ○○ ○○

 上記当事者間の平成**年(ケ)第***号競売事件について、当職は執行裁判所から別紙物件目録に関する形状、占有状況等の調査を命じられました。
 つきましては、来る平成**年**月**日午後1時30分ころ物件所在地に伺いますから、貴殿の立ち会いをお願いします。もし、貴殿が都合で立ち会えないときは、家族等の事情のわかる方が立ち会うようお願いします。なお、評価人も一緒に伺う予定です。
 この調査は、民事執行法第57条に基づくもので、貴殿の立ち会いがない場合でも解錠の上、立会人を付して立ち入り調査をする場合があります。
 また、次の点についてもご協力をお願いします。
(1) 目的物件が建物の場合は、その間取図(設計図等)がありましたらご用意願います。
(2) 目的物件を賃貸したり、また、建物の敷地を賃貸しているような場合にはその賃貸借契約書等をご用意願います。
(3) 目的物件である建物を賃貸している場合には、賃借人(現実の入居者)にも上記日時の立入り調査に立会いいただくようお知らせください。
*天候や道路状況、他事件の調査延長等により、上記時間どおりにお伺いできない場合もありますので、多少の時間の前後はご了承願います。


 このような通知が届けられた時点で、あなたに残された時間はわずかです。競売、入札、そして落札へと一直線に進んでいる状況です。しかし、競売のプロセスと同時進行で任意売却の手続きを進めていけば、最悪の事態からは逃れられる可能性がまだ残されています。
 執行官が来て調査が行われてから慌ててインターネットで調べて、このページにたどり着いたのかもしれませんが、このままダラダラと時間を無駄に費やすことはやめ、早急に任意売却の手続きを始めるべきです。まずは任意売却センターの地域担当業者にご連絡ください。

裁判所からの「注意書」の例
裁判所からは競売開始決定通知とともに、次のような「注意書」も送られてきます。


注意書(はじめにお読み下さい)


1  このたび、債権者からの申立てにより、あなたの不動産に対し、競売の手続が開始されました。
(1)  売却実施までは数か月かかります。
 競売の手続が開始されたからといって、すぐに不動産が売却されるわけではありません。売却のための調査等に通常は2か月程度を要し、実際に売却されるのは早くても4か月ほど先になります。売却され、代金が全て納付されるまでは、不動産は所有者の物ですから、原則として、今までどおり使用して構いません。
(2)  債権者と示談等のために交渉しても何ら差し支えありません。
 裁判所の競売手続によらないで、事件解決や不動産を任意に売却するために、債権者と交渉することは何ら差し支えありません。ただし、裁判所はその交渉の仲介等は一切しませんから、同封した開始決定の「当事者目録」に書かれた債権者に直接連絡してください。

2  調査を行うため執行官・評価人が物件を訪ねます。
 すでに調査を行っている場合もありますが、競売の手続が開始されるとほぼ同時に、裁判所の命令を受けた「執行官」と「評価人」が調査にうかがいます。どちらも身分証明書か裁判所の命令書を持っていますから、確認の上、調査に協力してください。執行官は、法律に基づき、必要があれば、調査のために扉を解錠して物件に立ち入る権限が与えられていますが、なるべく任意の調査協力をお願いします。
 なお、建物の調査の際には、執行官は内部の写真撮影を行い、撮影した写真を調査報告書に添付することが義務づけられています。売却を実施する期間に限り、裁判所は、買受希望者の入札額決定の資料として、この調査報告書をインターネットや裁判所の閲覧室で公開する必要があります。裁判所の競売手続が、買受希望者が建物の内部を見られないまま入札をしなければならない手続であることから必要な写真撮影ですから、ご協力をお願いします。
 また、所有物件を第三者に賃貸等されている場合にも、執行官や評価人は同様の調査を行う必要があります。物件を賃貸されている場合には、使用占有している第三者の方にも、物件を貸している立場として、あなたから、このような調査があることや調査協力について、話をされるようにお願いします。

3  次のような人物には気をつけてください。
 執行官又は評価人以外に、裁判所と関係ある者が物件を訪れることは絶対にありません。ところが、実際には、これらの者以外で、裁判所職員であるかのような言動を示して訪問したり、手紙やはがきを送付したりして、競売の引き延ばし、競売物件の買受け及び競売に対する不服申立てなどができるようなことを述べて、事件の依頼をさせたり、手数料その他の名目で金銭を取る者が少なくありません。このような人物の言動に決して乗せられることのないように、充分に注意するようお願いします。なお、不動産競売事件に関し相談する場合には、法律の専門家である弁護士に相談してください。

○○地方裁判所第3民事部競売係(受付)
□□市□□区□□1−2−3
TEL 06-1234-5678(内線 1234,2345,3456)

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