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    任意売却と
    競売の用語集

住宅ローンの返済が出来ず、裁判所から届いた通知や。突然届けられる案内。耳慣れない言葉に戸惑うのではないでしょうか。解らないことがたくさん出てくると、不安、焦りが一層つのるものです。そんなとき、用語がわかるだけでも、気持ちは全く違います。そんな時にこの任意売却・競売用語集をご活用ください。






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任意売却・競売用語集

 任意売却とか競売などは、自分の人生の中でそうそう経験するものではありません。従ってこの分野で使用される単語とか用語の意味は知らなくて当然です。ですが、万一、ご自分がそんな経験をすることになってしまった時には、言葉の意味知りませんでした、では済みません。また、使われる単語の意味、用語の意味を事前に知っているだけで弁護士または任意売却の業者の説明を十分に理解することが出来るでしょう。意味を知らない単語は耳を素通りしてしまいますが、意味を知っていると説明は脳に記憶されます。
 任意売却や競売に関しての説明は理解・納得するまで何度でも依頼している弁護士、業者、または依頼をしようとしている方々に遠慮無く行なってく ださい。しばしば目にする問題は『言った言わない』、『聞いた聞かない』という、会話の原点でのトラブルが多いようです。限りなく問題の発生を 少なくする意味でも任意売却・競売用語集をご活用下さい。

濫用的短期賃貸借

 濫用的(らんようてき)短期賃貸借とは濫用とは、一定の基準や限度を越えてむやみに使うことの意味です。例えば職権の濫用の濫用(らんよう)です。平成16年4月1の民法改正で、旧民法296条の短期賃貸借制度が廃止になりました。改正前の短期賃貸借制度とは抵当権設定登記後に締結された賃借権は、抵当権者に対抗出来ないのが原則でした。従って、抵当権が実行された場合、賃借人は、競売手続きにより競落した買受人に対し、借地や借家を直ちに明け渡さなければなりませんでした。また、敷金も買受人に引き継がれませんから、返済資力がない旧所有者(賃貸人)にしか請求できませんでした。しかし、このように賃借権が保護されない状態では、抵当権が設定されている建物や土地については、誰も安んじて借りることはできず、抵当権付不動産の有効利用が妨げられていました。そこで、旧民法295条は、民法602条に定める期間(建物は3年、土地は5年)を超えない賃借権については、抵当権者に対抗できるものとし、短期の賃借権に限りこれを保護することにしました。これにより、短期賃貸借の期間満了までは買受人に対し賃借権を対抗出来ますし、また、敷金返還債務についても買受人に引き継がれることになっていました。これが短期賃貸借の制度でした。簡単に言えばお金を払っているのに大家に逆らえない賃借人を保護する旨の制度でした。しかし、これによって賃借人の権限が非常に強くなり同時に弊害が生じておりました。(1)競売不動産の買受人から不当な立退料を得ることなどを狙った  執行妨害の手段として、しばしば濫用されていること。(2)競売手続の途中で賃借期間が満了した賃借人は、全く保護が受けられないなど、賃借人保護の制度としても合理的でないこと等々です。競売で物件を落札したは良いが立退料を請求されたり、その筋系の方によって居座られて(占有)、競落後も物件を占拠され、泣く泣く諦めたとか、多額の金銭を支払ったとかいう話も良く聞きます。そしてそれが金融機関の不良債権回収を大きく遅らせているという判断の元で、この短期賃貸借保護制度を廃止するという改正案が出され、平成16年4月1日に施行されたわけであります。改正民法395条1項は、競売手続きの開始前から使用収益をなしている賃借人に対しては、買受人の買受けの時から6ヶ月間は賃借物の明け渡しを猶予するものとしました。別の言い方をすれば、抵当権が設定されている建物の賃借人は、その賃借期間の長短などに関係無く、その抵当権が実行されて家主が代わった場合であっても、新たな家主の買受け後6ヶ月間は、そのまま建物に居住できることになります。この猶予期間中は買受人に賃料相当額を支払うことになりますが、その支払いを1ヶ月以上怠った場合には、猶予期間そのものが認められなくなります。また、新しい明渡猶予制度では、買受人に対する敷金返還請求はできなくなりました。言い方を変えれば、落札者は立退料を払う必要も、引越代を面倒見る義務は無くなりました。しかし、この法律が施行される前から短期賃貸借契約を結んでいる場合(この法律の施行後に更新されたものを含みます)は、引き続き短期賃貸借としての保護(新たな家主に対して契約期間終了時又は更新期間終了時までの賃借や敷金返還請求が可能)を受けることはできますが、明渡猶予制度は適用されません。

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3つの約束1 相談料・成功報酬等、持ち出しは一切ございません
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 私たちは一戸建て住宅やマンションをはじめとして、不動産全般の任意売却業務を取り扱っていますが、どのようなときでもそれで処理しようとするわけではありません。お客様の事情や立場を十分にお伺いしたうえで、住宅ローンの返済を無理なく続けられる方法はないのか、ご自宅を手放さずにそのまま住み続けられる方法はないのか、任意売却以外に何か良い方策はないのか…といったことをまず初めに検討いたします。やむを得ず不動産を手放すしかない」というときに、競売を回避する手段として提案させていただくのが任意売却です。
住宅ローンの支払いに不安を感じたら日本再生支援機構へご連絡ください。ご相談・ご依頼は無料です!

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任意売却・任意売買を取り扱う専門業者としての誇り

 任意売却による債務整理は、ただ単に不動産を売却すればよいというものではありません。不動産所有者(債務者)が物件を処分した後、売却に至るまでの個人情報、残った債務をどうするのかといった重要な問題を伴う業務ですから、慎重に取り扱うことが求められます。
 そのためには十分な経験と知識とが欠かせないほか、多くのケースでは弁護士や司法書士の先生など各専門家の協力も必要です。いかに先生方との協力体制ができあがっているのかが担当業者の実力でしょう。
 また、売却後に残ったローン(残債務)の支払いについて、できるかぎり依頼者(あなた)が納得できる水準の金額で決着できるように、最善の努力を尽くすことが任意売却専門業者の誇りだと考えています。