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    任意売却と
    競売の用語集

住宅ローンの返済が出来ず、裁判所から届いた通知や。突然届けられる案内。耳慣れない言葉に戸惑うのではないでしょうか。解らないことがたくさん出てくると、不安、焦りが一層つのるものです。そんなとき、用語がわかるだけでも、気持ちは全く違います。そんな時にこの任意売却・競売用語集をご活用ください。






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「これ以上、住宅ローンが払えない…」そんな方               日本再生支援機構にお任せ下さい

日本再生支援機構では、これまでに年間1,500名以上のリースバック・任意売却を手がけてきました。
競売回避、任意売却、住宅ローン滞納問題の解決方法は必ず見つかります。

任意売却後も自宅に住み続ける
所有する不動産を売却した後に、その物件を購入者から改めて借り受けることをリースバックといいます。
日本再生支援機構の勧める債務整理手法の一つです。子供の学校の学校区を変えたくないから引越したくない…
高齢の父母と同居しているので引越は避けたい…事業所として登録しているため移転できない…等など
住宅ローン滞納、競売、任意売却しても今の家に住み続けていたい方は是非ともリースバックをご利用ください。
 もっと詳しく知りたい方はコチラ

任意売却後も自宅に住み続けたい方、日本再生支援機構にお任せ下さい

住宅ローン滞納 日本再生支援機構
住宅ローン返済のために消費者金融から借入を行って返済など…必要以上に無理をしないでください!!
あなたに代わりに借入先と交渉をします!!面倒な交渉や手続きは専門家である私達が行います!!
残債を減らせることができるかもしれません!!競売だからと諦める必要もありません!!任意売却は人それぞれ状況が異なります!!あなたに合った解決方法を見つけ、私達はあなたの笑顔を取り戻す力になります!

住宅ローン、滞納するとどうなる!?

あなたの住宅ローンの滞納は何ヶ月目ですか?

住宅ローンを1ヶ月程度滞納してしまったというケースではなく、住宅ローンを3か月以上にわたって滞納し、債権者である銀行などの金融機関から住宅ローン滞納に関する督促状や催告状が届いていれば、いずれ銀行(借入金融機関)は、ローンの一括返済を求めます。当然ながら、債権者である金融機関は、住宅ローンを支払っている住居そのものを売るなどして債権(借金)の返済を検討するようになります。不良債権になれば、あなたのマイホームは『競売』に掛けられます。

住宅ローン滞納から、競売までの流れ

住宅ローンの滞納
何らかの事情により、住宅ローンの支払いを滞納する。
 
督促状・催告書の通知
銀行(お借入れされた金融機関)から、督促状や催告書の通知が届く。
※返済が滞っている分について、その旨を通知してきます。
 
期限の利益の喪失
通常、住宅ローンの滞納から3ヶ月から6ヶ月でこの通知が届きます。
これは、“分割で支払う権利”を損失することを意味しています。
よって、これ以降ローンの分割払いが不可能となります。
 
債権者がローン保証会社に代位弁済を要求
代位弁済がされると、これ以降は保証会社から残債の全額を一括で返済してくださいと要求されます。
すでに“分割で支払う権利”を失っているので、分割での返済に応じて貰うことはほぼできません。
 
競売の申立て
残債を一括で返済できなければ、債権者が競売の申し立てを行います。
競売であなたのご自宅を売って、残債を回収するためです。
以後、あなたはご自宅を自由に処分(=売却)することが出来なくなります。
 
競売開始の決定
裁判所から競売開始決定の通知が届きます。
 
裁判所から執行官の訪問
あなたのご自宅を競売にかけるために必要な情報を得るため、物件の調査に裁判所から執行官が訪問します。
 
期間入札の通知
競売の入札期間を知らせる通知が届きます。
 
入札期間→開札
競売の入札が開始され、開札日に落札者が決定します。
 
立ち退き
所有者が変わり、あなたは立ち退きしなければなりません。
ここでの引越し代は、ご自身で準備しなければなりません。

競売を避け、有利に売却できるのが「任意売却」

法律で決まった手順に従って淡々と進んで行く競売と違い、任意売却なら、諦めずにじっくり金融機関と話し合う事で少しでも有利な条件で売却することができます。
また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。
さらに、引越の時期などの相談にも応じてもらえることがほとんどですから、前向きな気持ちで、計画的に新しい生活の準備を始められるのです。
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任意売却って??

任意売却 競売との価格の違い任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまったり、借入金が返済不能になってしまった場合に有効な解決手法の一つです。
競売だと、所有者の意思に関係なく強制的に売却が進んで行きますが、任意売却は競売開札になる前に、所有者の意志(任意)を反映させて進める事が可能です。
知人に買ってもらいたいという場合や、住み続けたい場合、引越日に関して相談に乗ってほしいという場合などにも柔軟に対応する事が出来ます。
ただし、通常の不動産取引とは異なり債権者の合意が必要です。
債権者としても、競売は手続きに時間がかかることや、実勢価格より回収額が低い可能性が高いなどの理由から、任意売却を選択するケースが増えてます。
任意売却では、売却代金の中から住宅ローンの他に税金(固定資産税、住民税等)の滞納や管理費等の滞納などの清算も出来ますし、諸費用なども認めてもらえます。

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なぜ、任意売却をしなければならないか

任意売却とは、不動産を売却しても完済できず、ローン残ってしまう状況で、債務者(所有者、売主)と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。
何らかの事情で住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権に従い不動産を差押え、 競売にかけ換金します。
競売だと、いくらで落札されるかは競売開札日までわかりませんが、市場価格より2〜3割低い価格になることが多いようです。
そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、両者に満足のいくような価格、競売よりは高い価格で売買を成立させるのことを、任意売却と呼んでいます。
経済破綻者の不動産売却=任意売却、任意売買(にんばい)等と呼ばれていますが、相続、贈与、代物弁済、競売以外は、売主の意思(任意)での売買取引となるので、世の中の不動産取引のほとんどが任意売却となります。

例えば、
売主Aさんの場合 銀行からの住宅ローンの借入が、2,500万円 3,000万円で購入したいという方がいます。
売主Bさんの場合 銀行からの住宅ローンの借入が、2,500万円 でも、このお家は現在2,100万円程の価値しかなく、2,000万円 で購入したい方がいます。

任意売却 残債の仕組み

(売主Aさんの場合)銀行へは、全額を返済することができるので、問題ありません。
(売主Bさんの場合)銀行に全額返済するためには、単純に500万円の不足。この500万円を用意できるのであれば、売主Aさんと同じくご自宅は売却できますよね。

では、500万円の用意ができない場合、売主Bさんは…???

では、500万円の用意ができない売主Bさんは…???
500万円を用意できないと、売買は成立しません。
借金のついた不動産を購入する人はいませんよね?では、どうすればいいのでしょう?

 任意売却とは、住宅ローンの支払いを続けていくことが困難で、ご自宅を売却しても借金が残り、あとは黙って「競売」を待つしかない状況のご自宅を、債権者の合意のもと一般の市場で売却をすることです。
この例では、500万円用意できないと売買が成立しないと言いましたが、金融機関は住宅ローンの全額を返済しなければ、不動産に設定されている抵当権を抹消してくれません。任意売却・任意売買では、私たちが債権者と交渉することで、住宅ローンを完済しなくても抵当権の抹消に応じていただきます。つまり、売主Bさんのケースであっても、任意売却で話を進めていけば、売買が成立する可能性が高いのです。

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競売のデメリットと任意売却のメリット

競売のデメリット
  • 相場よりもかなり安く落札されるので、家を失ってもなお多くの債務が残る
  • 残債務の返済方法を交渉できない
  • 落札者の都合で立ち退きを迫られる
  • 競売物件として新聞やインターネットで公開されるため、近所に知られてしまう
  • 立ち退き料などはもらえない
  • 先行きが見えず、心理的な負担が大きい
任意売却のメリット
  • 相場に近い価格で売却できるため、残債を少なく圧縮できる
  • 残債務は交渉により、少しずつ無理なく返済できる
  • 引越時期など、ある程度希望を聞いてもらえる
  • 秘密厳守で対応 ご近所に事情を知られることはない
  • 交渉次第で引越代を手元に残せる
  • 前向きな気持ちで、計画的に新生活の準備ができる

任意売却をして、自宅に住み続ける!!

日本再生支援機構のリースバックは子供の学校の学校区を変えたくないから引越したくない…高齢の父母と同居しているので引越は避けたい…事業所として登録しているため移転できない…これらの理由などで今の家に住み続けていたい、事務所を利用していたいけど、知人で買い受けてくれる人がいない。または長期借入金の返済が苦しいから、売却して賃貸として今までの本社を継続して利用していきたいなど、リースバックとは、買受支援者へ不動産を売却して、賃料を支払う事で継続して不動産を利用できる有効な解決手法です。将来的にはリースバック終了後に買い戻し優先権にて不動産を買い戻すことも可能です。不動産が債務超過やオーバーローンをしている場合でも任意売却を併用する事で、リースバックが可能になります。住宅ローン滞納、競売、任意売却しても今の家に住み続けていたい方は是非ともリースバックをご利用ください。
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リースバックってなに?

任意売却の発展系となるリースバックは、信頼できる第三者(投資会社・一般投資家など)を「買い手」として見つけ、家を借りるという形態になります。
図1リースバック

リースバック図

リースバック解決策

  • 子供の学校の学区域を変えられないから引越できない。
  • 事業所として登録しているため移転できない。
  • これらの理由などで今の家に住み続けていたい。
  • 知人で買い受けてくれる人がいない。
リースバックを活用することで、「買い手」は大家さん、あなたはその大家さんに家賃を支払うことで住み続けることができます。 また、将来あなたの生活環境が好転したときに家を買い戻すことができます。債務が超過していても、任意売却と併用することでリースバックが可能です。

リースバックのメリット

リースバック3つのメリット

 Merit.1 将来的に買い戻す事が出来ます!!

セール&リースバックにした場合、元の所有者に買戻優先権がつきます。そのためリースバックが終了したあと、将来的に家計が好転したときに自宅を買い戻すことも可能です。
リースバック買戻し


 Merit.2 今まで通り、引越をせずに自宅に住み続けられます!!

リースバックは、信頼できる第三者の「買い手」(投資会社・一般投資家など)を見つけて、自宅の所有権を売却し、住宅ローンの債務を返済することになります。 所有権は変わりますが、賃貸として住み続けることができますので転居の必要がありません。生活環境を変わらず、子供の学校の学区域を変える必要もありません。

 Merit.3 住宅ローンや固都税等の負担が無くなる為、家計の改善に集中できます!!

転居のコストがかからずに、住宅ローンもなくなるので家計の改善に集中することができます。
また、固定資産などは購入者(=投資家)といった第三者が管理することになるので固定資産税・火災保険・維持管理費・修繕費などの諸費用も削減することができます。

リースバック 固定資産


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リースバックは任意売却の発展系です。通常の不動産取引以外に投資知識や投資経験が必要です。
年間400件以上の実績、豊富な投資家情報を持つ日本再生支援機構にお任せ下さい。

日本再生支援機構の5つの特色

「これ以上、住宅ローンが払えない…」そんな方               日本再生支援機構にお任せ下さい

日本再生支援機構では、これまでに年間1,500名以上のリースバック・任意売却を手がけてきました。
競売回避、任意売却、住宅ローン滞納問題の解決方法は必ず見つかります。

日本再生支援機構 社員写真 住宅ローンの返済が困難に陥った時、あなたや家族から笑顔が失われるでしょう…やり直すための一番良い方法は、今の生活基盤(自宅)を変えない事ではないでしょうか?友達と笑って登校する子供たち、住みなれた家での家族団欒の一時、家族の笑顔が再び甦ります。
 私たちは、当サイトを通じて、お客様を“笑顔”に、そして日本を“笑顔”に溢れた国に変える…そんな想いを抱き日々、お客様からのご相談を親身に受け止めております。
ただ競売への不安感を煽り、いたずらに任意売却を勧める不動産業者ではありません。私達が最良の解決方法を、あなたと共に、あなたの為に見つけ出します。
 どんな馬鹿げた考えでも、行動を起こさないと世界は変わらない、再起を望む人々の為に、何をどの様に行うべきか、私達は、考える力と行動力を持ち、新しい可能性の実現に挑み、日々前進することを怠りません。私達は今までに出会えた全ての人々にもう一度出会い、その“笑顔”を見続けるために、この豊かな日本をあるべき姿にするため、行動を起こし続けます。

平成22年2月 日本再生支援機構 運営会社
サン・アセットマネジメント株式会社 社員一同

1.クライアントの秘密を守り、一番の相談相手になります。

握手「日本再生支援機構」運営会社代表の茂木です
 任意売却の発展型、リースバックという方法を始めて知り、その活用方法を考えたのは友人が自己破産をした時でした。彼の父が阪神大震災の影響で事業に失敗し、保証人となっていた彼が、その負債を負わなくてはならなくなったのです。事業資金の借入の為、債権額も多額で、それまで滞りなく住宅ローンを支払っていたマンション、やっとの思いで購入した我が家を失い、仕方なく自己破産の道を選んだ失意と絶望に追い込まれて、悶々とした日々を過ごしている姿を見ました。
 私自身も、当時勤めていた不動産ファンドが倒産した為に、自身の将来の心配もしなければなりませんでした。リーマンショックによる会社の倒産、大幅な収入減、再就職先…不安ばかりが過りました。
 幸いながら、前職のアクイジションとアセットマネジメントの経験で不動産投資と競売や任意売却などの不良債権ビジネスに対してはプロとして対応できる知識と経験と人脈が有りましたので、企業再生で使われていたセール&リースバックを個人の再生に活用できないか模索し、友人の家族の為に引越だけは回避できる手段として、任意売却を利用した手法を考えました。残念ながら、友人は全てを一からやり直す為に新天地へと引越しましたが…
 私がこの「日本再生支援機構」を立ち上げ、リースバック事業に力を注ぐ理由は、競売や任意売却に追い込まれた家族の負担を軽減するお役に立ちたいという思い。ただ、それだけです。真面目に頑張っていても突然、苦難は襲いかかってきます。そんな時、住宅ローンの滞納、競売、任意売却等色々な不安が襲いかかってきますが、自宅に住み続ける事をあきらめないでください。 住宅ローンや借金で困ったらいつでもお電話ください。そして、一緒にまた新しい生活を築き、家族の笑顔を取り戻しましょう。

2.法律の専門家とのパートナーシップを活用します。

会議中住宅ローンの問題は、単純にお家を売却すれば終了する問題ばかりではありません。
多重債務や相続、保証人との関係、離婚(住宅ローン問題のご相談のうち、離婚による自宅の処分や財産分与に関するご相談は全体の30%以上に及びます。)様々な事情をお持ちの方々のご要望にスムーズに対応出来るように、弁護士・司法書士など専門家とパートナーシップ提携をしています。任意売却と同時に他の債務も整理したい方、任意売却か自己破産かで迷っている方にも、将来的に有利な解決法を法律の専門家が法的な観点からアドバイスできます。弁護士による債務関連のご相談も可能です。(要予約)

3.アドバイザーは宅建主任者やFP等の有資格者です。

再生支援機構 社員小
 任意売却のアドバイザーにとって、私たちが考える一番重要な資質は知識と冷静な判断力です。もちろん困っている方の力になりたい、再出発をお手伝いしたいという熱意も大事ですが、熱意のみでその場しのぎのいい加減な言葉で対応をすれば、悲惨な結果を招きます。現実的な解決の為にも、知識と経験、冷静な判断力を持って交渉に入らなければ、重要なところで判断を誤り、任意売却が失敗し競売を回避できなくなります。

あるクライアントの方の実例を紹介します。
 当初、このクライアント(以後はHさんとします)は全国に店舗展開している某大手不動産会社に相談に行きました。ご自宅は2,800万円と査定され、債権者(借入先)にもその価格で売り出すことをHさん共々交渉に行ったのですが、大手不動産会社の担当者は何を考えたのか架空の購入申込書を持参し、債権者に任意売却の申出を行いました。1番抵当権者は全額回収できる為、その申し出を了承しました。周辺相場よりかなり安価な為、すぐ売却が成立し、残代金決済の為に、2番と3番抵当権者との交渉に入ったのですが、後順位者は回収金額が毀損する為、独自の価格査定を行なった処、流通相場は3,600万円程度での取引されていた為、当然ながら、その金額に納得せず任意売却に応じませんでした。また、1番抵当権者も購入者が変更されている事に不信感を覚え、信頼関係を損ない話合いが持てないような状況でした。そして私たちに依頼が来たのですが、その時点での延滞損害金も多額となり、債権者との信頼関係の修復からはじめました。
 任意売却が不成立になった後、大手不動産会社の担当者からの連絡は一切なかったとの事でした…
 このように、任意売却の申入れと債権者との事前交渉を如何にスムーズに進めるか、査定金額の妥当性、売却後の配分等、任意売却には様々な知識と経験が必要です。
 いくら熱意があっても、物件の適正価格を判断できなければ限られた時間の中で買い手を見つけることはできません。力になりたいと願うだけでは、金融のスペシャリストである銀行やサービサー相手にギリギリの折衝はできないのです。だから、日本再生支援機構のアドバイザーは、「宅地建物取引主任者」や「ファイナンシャルプランナー」などの資格を持つ者、担当する地域で一定の任意売却の実績を持つ企業に限っています。そして、お電話頂いた段階から、今後の見通しをできるだけ具体的にお答えするようにしています。
知識のないオペレーターが事務的なお答えをすることはありません。

4.幅広いネットワーク日本全国、全エリア対応致します。

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5.住宅金融支援機構(旧公庫)をはじめ、豊富な対応実績

それぞれの銀行・金融機関・サービサーによって、任意売却に対する考え方、進め方は大きく違います。私たちは、これまで下に挙げるサービサーをはじめとする約300社の債権者と対応実績があり、その傾向、最新の動向を常に把握するよう努めています。

・保証協会債権回収株式会社(保証協会サービサー) ・エム・ユー・フロンティア債権回収株式会社
・SBI債権回収サービス株式会社 ・SMBC債権回収株式会社
・あおぞら債権回収株式会社 ・オリックス債権回収株式会社
・ジャックス債権回収サービス株式会社 ・ちば債権回収株式会社 ・みなと債権回収株式会社
・みずほ債権回収株式会社(みずほ信用保証) ・りそな債権回収株式会社
・株式会社住宅債権管理回収機構 ・株式会社整理回収機構
・アビリオ債権回収株式会社 ・セディナ  ・みずほ信用保証 ・国民生活金融公庫
・アイ・アール債権回収株式会社(アコム系)
・株式会社整理回収機構(旧:三洋信販債権回収株式会社・パル債権回収会社の2社が併合)
・九州債権回収株式会社(西日本シティ銀行出資) ・新生債権回収株式会社
・中央債権回収株式会社 ・東銀リース債権回収株式会社
・日立キャピタル債権回収株式会社 ・日本債権回収株式会社(オリコ系列)

交渉実績のある銀行・信用金庫等の金融機関 一覧はこちら
交渉実績のあるサービサー(債権回収会社)一覧はこちら

任意売却に関する費用(自己負担)は0円です

「初期費用は無料でも、後から高い成功報酬を要求されるのでは?」というご質問をよくいただきます。
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任意売却・任意売買を取り扱う専門業者としての誇り

 任意売却による債務整理は、ただ単に不動産を売却すればよいというものではありません。不動産所有者(債務者)が物件を処分した後、売却に至るまでの個人情報、残った債務をどうするのかといった重要な問題を伴う業務ですから、慎重に取り扱うことが求められます。
 そのためには十分な経験と知識とが欠かせないほか、多くのケースでは弁護士や司法書士の先生など各専門家の協力も必要です。いかに先生方との協力体制ができあがっているのかが担当業者の実力でしょう。
 また、売却後に残ったローン(残債務)の支払いについて、できるかぎり依頼者(あなた)が納得できる水準の金額で決着できるように、最善の努力を尽くすことが任意売却専門業者の誇りだと考えています。

更新情報

2014/10/20株式会社ZERO 石川県を更新しました。
2014/09/13任意売却とは?を更新しました。
2014/09/13連帯保証人はやめられる?を更新しました。
2014/09/13離婚後の住宅ローン控除は??を更新しました。
2014/09/13不動産の税金はどうなる?を更新しました。
2014/09/13不動産の名義は変えられる?を更新しました。
2014/09/13離婚 どうなる住宅ローンを更新しました。